Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna

z dnia 6 lutego 1979 r.

IV CR 491/78

OSNCP 1979/10 poz. 194

Członkowi spółdzielni mieszkaniowej przysługuje względem spółdzielni - na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 664 § 1 kc - roszczenie o zmniejszenie wysokości czynszu w rozumieniu art. 144 § 3 ustawy⁽¹⁾  z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. 1961 r. Nr 12 poz. 61 ze zm.) w zakresie tych składników, które dotyczą ściśle świadczeń związanych z bieżącą eksploatacją mieszkania (dostarczanie wody, ogrzewanie mieszkania, funkcjonowanie windy). Natomiast żądania obniżenia czynszu nie uzasadniają wady dotyczące samej substancji mieszkania.

Przewodniczący: Sędzia SN J. Majorowicz. Sędziowie SN: K. Piasecki (sprawozdawca), K. Nowakowski.

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Bieszczadzkiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Ł. przeciwko Romanowi C. o zapłatę 880 zł na skutek rewizji⁽²⁾ strony powodowej od wyroku Sądu Rejonowego w Lesku z dnia 17 października 1977 r.

uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Lesku, pozostawiając temu Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania rewizyjnego.

Powodowa Bieszczadzka Spółdzielnia Mieszkaniowa w L. żądała zasądzenia od powoda kwoty 880 zł z 8% w trybie nakazowym, powołując się na to, że pozwany zalega z zapłatą czynszu za mieszkanie. Został wydany nakaz zapłaty. Na skutek sprzeciwu pozwanego Sąd Rejonowy w Lesku powództwo w całości oddalił wyrokiem z dnia 17 października 1977 r. Sąd ten ustalił, że pozwany wynajmuje od powódki mieszkanie. Powódka nie wywiązała się należycie z umowy, gdyż oddała do użytku mieszkanie, w którym brak jest ciepłej i zimnej wody, ogrzewania, a ponadto na ścianach są odpryski, niedopasowana jest stolarka okienna i drzwiowa, brak jest pomieszczenia na wózki dziecinne, pralni i suszarni, brak „małej architektury”, oświetlenia terenu itd. Z powodu tych braków „wystąpiły składniki zmniejszające czynsz o 610 zł za 1 m2 razy 39,13 razy 1,12 = 267,33 zł, co za 4 miesiące daje 1069,33 zł”. Nadpłata zatem czynszu ze strony pozwanego wynosi 189,33 zł. Wobec tego powództwo należało oddalić.

Na skutek rewizji powódki Sąd Wojewódzki w Krośnie przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 kpc zagadnienie, czy w procesie z powództwa spółdzielni mieszkaniowej przeciwko jej członkowi jako najemcy o zapłatę należnego czynszu pozwany może skutecznie bronić się zarzutem, że ze względu na niedopełnienie przez spółdzielnię obowiązków, od których zależy wysokość czynszu - roszczenie powoda jest nieuzasadnione, czy też z takim zarzutem powinien powód wystąpić w odrębnym procesie o ustalenie wysokości czynszu.

Sąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania i zważył, co następuje:

W sprawie nie została wyjaśniona bliżej kwestia charakteru stosunku prawnego łączącego strony. Okoliczność ta zaś ma istotne załączenie dla oceny natury prawnej świadczeń członka spółdzielni. W tym zakresie należało mieć przede wszystkim na względzie pominięty przez Sąd Rejonowy statut powodowej Spółdzielni, który rozróżnia w § 21 członka Spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu i związane z tym świadczenia na rzecz Spółdzielni, oraz członka Spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe prawo do lokalu i związane z tym świadczenia.

W rozpoznawanym wypadku najprawdopodobniej - co wymaga ostatecznie wyjaśnienia - pozwany jest członkiem, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu (§ 21 pkt 1 statutu Spółdzielni). W takim wypadku na nim ciążyłyby odpowiednie świadczenia przewidziane w art. 144 § 3 ustawy⁽³⁾  o spółdzielniach i ich związkach, określone w § 21 ust. 1 statutu Spółdzielni jako „czynsz, stanowiący pokrycie przypadających na dany lokal kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, obejmujących koszty eksploatacji nieruchomości Spółdzielni, koszty centralnego ogrzewania, dostawy ciepłej wody i eksploatacji dźwigów osobowych, odpisy na różne fundusze oraz część kosztów zarządu ogólnego przypadających na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi”.

Jak widać z tego uregulowania, na ogólne pojęcie „czynszu” w rozumieniu art. 144 § 3 ustawy o spółdzielniach i ich związkach składają się bardzo różnorodne elementy. Z punktu zaś widzenia niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na te pozycje, które charakteryzuje to, że wymagają one od Spółdzielni dokonywania określonych świadczeń o charakterze gospodarczym lub organizacyjnym, jak ogrzewanie mieszkania, dostawa ciepłej wody, eksploatacja dźwigów. Jeżeli świadczenia te nie są spełniane, to nie ma oczywiście ani ekonomicznych, ani prawnych podstaw do pobierania przez Spółdzielnię od swojego członka lub członków odpowiedniej części „czynszu” obejmującego m.in. te właśnie składniki.

„Czynsz” pod tym względem musi być ekwiwalentny do świadczeń dostarczonych przez Spółdzielnię.

Z tych też właśnie przyczyn m.in. w uchwale z dnia 2 października 1975 r. III CZP 70/75 (patrz: Przegląd orzecznictwa i piśmiennictwa z zakresu prawa spółdzielczego za rok 1976, Warszawa 1978 r., str. 16) Sąd Najwyższy przyjął, że w razie braku dopływu wody do urządzeń wodno-kanalizacyjnych znajdujących się w mieszkaniu, członek spółdzielni mieszkaniowej może żądać odpowiedniego obniżenia „czynszu” w rozumieniu art. 144 § 3 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz. U. 1961 r. Nr 12 poz. 61). Zapatrywanie to należy także rozszerzyć na wypadki niedostarczenia ciepłej wody, nieogrzewania mieszkania, niefunkcjonowania windy, czyli świadczeń o podobnym charakterze jak świadczenia wymienione w powołanej wyżej uchwale.

Podstawę prawną takiego rozstrzygnięcia stanowi stosowany w drodze analogii art. 664 § 1 kc.

Uprawnienie członka spółdzielni do żądania odpowiedniego zmniejszenia czynszu - stosownie do rzeczywistych świadczeń Spółdzielni lub ich braku - nie może być generalnie wyłączone w statucie spółdzielni. Dlatego też z uwzględnieniem tego zastrzeżenia należy interpretować postanowienie § 22 statutu Spółdzielni, stosownie do którego członek nie może potrącać swoich należności od Spółdzielni - czynszów i opłat za używanie lokali, gdyby postanowienie to miało być traktowane jako wyłączające roszczenie członka spółdzielni o zmniejszenie wysokości „czynszu”.

Natomiast nie przysługuje członkowi spółdzielni mieszkaniowej (art. 144-146 ustawy o spółdzielniach i ich związkach) roszczenie o zmniejszenie „czynszu” w rozumieniu art. 144 § 3 tej ustawy ze względu na to, że mieszkanie zawiera wady dotyczące samej substancji, a więc - jak w niniejszym wypadku - wadliwie wykonanej stolarki w oknach i w drzwiach, braku pomieszczeń na wózki dla dzieci, braku pralni, braku utwardzenia terenu itp. Wady dotyczące samej substancji, które są możliwe do naprawienia, powinny być usunięte w odpowiednim trybie przy wykorzystaniu m.in. środków interwencji w organach spółdzielczych i administracjach budowlanych. Nie oznacza to jednak tego, że spółdzielnia mieszkaniowa zgodnie z obowiązującymi ją przepisami nie ma obowiązku uwzględnienia przy określaniu wysokości czynszu i jego składników standardu mieszkań i jego rażącego obniżenia.

Prawidłowo funkcjonująca spółdzielnia mieszkaniowa - poprzez swoje organy - powinna brać z własnej inicjatywy pod uwagę w swoich stosunkach finansowych z poszczególnymi członkami fakt, że jej świadczenia związane z eksploatacją lokali nie odpowiadają wysokości „czynszu” i w odpowiedniej proporcji przez stosowny okres zmniejszyć jego wysokość. Jeżeli natomiast spółdzielnia tego dobrowolnie nie czyni, członek spółdzielni może wykorzystać na zasadach ogólnych drogę sądową w celu ustalenia wysokości czynszu jako zakresu ciążącego na nim obowiązku (art. 189 kpc).

Jakkolwiek poza tym nie jest - ogólnie rzecz biorąc - wyłączane także „wstrzymanie” się członka z zapłatą odpowiednio obliczonej wysokości czynszu, to jednak tego rodzaju zachowanie się członka spółdzielni jest z reguły źródłem sporów między spółdzielnią mieszkaniową a członkiem, gdyż przeważnie trudno jest osobie nie zorientowanej ustalić, w zakresie jakich składników i do jakiej wysokości „czynsz” z art. 144 § 3 ustawy⁽⁴⁾  o spółdzielniach i ich związkach podlega obniżeniu.

W świetle tych wywodów należy dojść do wniosku, że członkowi spółdzielni mieszkaniowej przysługuje względem spółdzielni - na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 664 § 1 kc - roszczenie o zmniejszenie wysokości czynszu w rozumieniu art. 144 § 3 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach w zakresie tych składników, które dotyczą ściśle świadczeń związanych z bieżącą eksploatacją mieszkania (dostarczanie wody, ogrzewanie mieszkania, funkcjonowanie windy). Natomiast żądania obniżenia „czynszu” nie uzasadniają wady dotyczące samej substancji mieszkania.

Z tych wszystkich względów należało uchylić zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego i sprawę przekazać mu do ponownego rozpoznania.

(1)	Ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach utraciła moc na podstawie art. 280 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Tekst jednolity: Dz. U. 1995 r. Nr 54 poz. 288).

(2)

Obecnie apelacja na podstawie art. 1 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej - Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 1996 r. Nr 43 poz. 189).

(3)	Ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach utraciła moc na podstawie art. 280 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Tekst jednolity: Dz. U. 1995 r. Nr 54 poz. 288).

(4)	Ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach utraciła moc na podstawie art. 280 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Tekst jednolity: Dz. U. 1995 r. Nr 54 poz. 288).